●中国社科院城市发展与环境研究中心主任 牛凤瑞

一、对住房体制改革的简单回顾。

有人认为，医疗、教育和住房，是中国改革基本不成功的三大领域。这个观点如何？对于教育和医疗的改革我没有做调查研究，没有发言权。我认为作为住房改革说它基本不成功，这个依据不充分，这里边我只举出一组例子来证明我的观点。

第一，1998年到2007年中国房地产业的投资年递增21.5%，也就是说从3600亿元增加到2.5万亿元。中国每年城镇新开工的房屋建筑面积1998年是2亿平米，2007年上升到9.4亿平米，每年递增18.6%。销售面积1998年是1.2亿平米，到了2007年我们的销售面积是7.6亿平米，增长5.2倍，每年递增22.6%。全国城镇持有房屋建筑面积，1998年是70.9亿平米，2006年是174.5亿平米，8年增长的146%，每年增长12%。其中住宅面积由39.7亿平米增长到129.1亿平米，增长了1.8倍，每年递增14%。也就是说从住房体制改革以来，中国的城镇住宅人居面积每年增加近1平米。所以我们讲我们的住房体制改革成功与否，就看中国城镇居民的住房条件是大大改善了，还是小有改善，甚或恶化。

第二就看中国的城镇居民对住房需求消费的选择性是增强了还是削弱了，看中国住房的规划理念，施工建筑装备，居住小区环境，居住质量、室内配置，舒适程度是大大提高的还是减少了。我想这样的判断是不言而喻的得出了我们的结论。

这样来看，中国的住房制度改革基本上是成功的，实践也证明我们的改革方向是基本正确的。存在哪些问题呢？房价快速增长，市场交易示范，地产开发中的腐败，部分群众住宅改善困难加大引发不满等等。这些问题的存在并不是房地产领域独有的现象，它是有着深刻的中国社会背景和经济背景的一种现象。我认为在这种现象的背后它的原因，第一，计划经济体制的惯性，计划经济思维的方式仍然存在。第二，发展中的不确定性。第三，改革方案的不完善性。这里边我不认为我们的改革方案一次就能完善的是一个逐渐试错的过程。第四、平均主义文化的历史积淀，第五发达改变福利主义的影响，第六不正确的舆论导向等等。这都对我们改革的进程产生了干扰。住房保障体系建设是住房制度改革的完善而不是否定，住房制度改善或者完善是社会主义市场经济体制完善的重要方面。

二、中国房改未来的基本趋向。

中国住房目前存在的问题是发展中的问题，发展中的问题要靠发展来解决，我们现在存在的问题是改革中的不足，要靠深化改革来解决。沿着改革的方向继续前进我们才有光明前景，后退是没有出路的。当然，我们的改革目标要惠及广大群众，为了说明问题我把最近几年我研究的结论贡献给大家。也就是说，我们的改革首先有一个要大道理管中道理，中道理管小道理的问题。也就是说，首先应该在更高的层次上解决我们的指导思想问题。

第一，我们长期处于社会主义初级阶段，社会主义初级阶段的基本矛盾是日益增长的物质文化需求与相对落后的社会生产力之间的矛盾。住房领域同样如此，中国住房未来的基本供求关系是供不应求，这是一个基本的态势，根据这种态势我们未来的主要调控方向，是如何增加有效供给。这是第一个基本判断。

第二，中国住房的固定资产投资较高的比例或者较快的增长速度，在今后一个历史阶段具有合理性，它是中国特殊发展阶段的必然，也是中国较高的储蓄率的基本国情所决定的，与过热的经济没有必然的联系。

第三，当前中国住房的主要需求是自住性的、改善性的住房需求，这种刚性的需求是中国消费结构升级，住房需求升级的必然，投资性的需求、投机性的需求是第二位的。

第四、中国目前的房地产开发、销售，实际上是政府、开发商、被占地农民以及购房的市民，这四个利益主体之间的利益博弈关系，这四个利益主体是一个没有起点、没有终点，是一荣俱荣、一损俱损的。

第五、中国城市化用地和房地产用地，是集约的用地，不构成对中国粮食安全的威胁。

第六、判断中国未来房地产市场的行政边界，我们的逻辑起点是在房地产信息的把握程度上，一般情况下房地产商比政府更充分。第二，在对区域房地产市场信息的把握上，一般情况下是地方政府比中央政府更充分。

第七、中国是大国经济，房地产市场具有强烈的区域特征，大国经济是不平衡的经济。

第八、不同的阶层、不同的价值观、不同的知识结构会对同一个问题提出不同的看法，这是正常的，即使相同的知识结构、相同的的价值观处于不同的发展阶段的时候，我们对于同一个变量也会赋予不同的权重。这是我对中国房地产市场未来的发展，以及未来住房改革的方向提出的八个基本起点。

三、中国住房体制改革需要迫切解决的深层次的六个理论和实践问题。

在中国房地产宏观政策上，存在着三个相互交叉、相互重叠，但是又不可替代，不能混淆的领域。第一是房地产行业的宏观调控问题，基本方向是增加有效供给。第二是房地产市场的监管问题，基本方向是净化市场环境。第三个领域是中国住房保障体系的建设问题，这里边政府应该处于主导地位。中国的住房体制改革有待于深化，在目前如何判断中国的住房、中国的房地产市场是市场化过度，还是市场化有待于深化改革？这是我们一个基本判断，怎么判断这个问题决定了我们未来向什么样发展。这里我提出六个问题。

第一、我们的行政干预和市场机制作用的边界在哪里？第二、中央和各级地方政府责权利益的划分和匹配问题也没有解决。第三、与中国国情和发展阶段相适应，体现区域平衡特点的住房保障对象和标准如何确定，以及具体的节奏如何把握？第四、保障性住房供给中市场机制作用如何发挥？第五、廉租住房和其他保障性住房的相关关系，以及公平、公正的认定和动态管理问题有待于深化。第六、单位集资建房的存废和监管问题。我想这是今后中国住房体制改革需要迫切解决的深层次的理论问题和实践问题。

（本报摘自牛凤瑞先生7月5日在“中国人居发展高峰论坛”上的讲话）